Démembrer la propriété, qu'est-ce-que ça signifie ?

Sur le plan juridique, ainsi que le précise l’article 544 du Code civil, la propriété c’est le droit de jouir et de disposer d’une chose de la manière la plus absolue pourvu que l’usage que vous en faîtes ne soit pas interdit par la loi.

Démembrer la propriété ça veut dire quoi ? Et bien c’est la diviser en deux : l’usufruit et la nue-propriété.

Le droit de propriété se compose de trois attributs : l'Usus, le Fructus et l’Abusus.

L’usufruit et non pas le jus de fruit comme on l’entend souvent, c’est la réunion de 2 des ces 3 attributs :

• L’Usus : l’usage du bien, le choix de l’utiliser ou non,

• Le Fructus : les fruits, c’est la possibilité de percevoir les revenus que peut générer un bien.

La nue-propriété c’est l’Abusus, le dernier attribut de la propriété pour ceux qui suivent, c’est la possibilité de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou même de le détruire.

Pour illustrer mes propos, prenons l’image d’un arbre fruitier, par exemple un pommier ou un abricotier comme vous préférez.

L’usufruit correspond aux pommes ou aux abricots que vous récoltez. Vous avez la possibilité de les manger ou bien de les vendre pour vous faire un peu d’argent.

La nue-propriété correspond au corps de l’arbre au tronc, aux branches et aux feuilles.

Si on fait un parallèle avec un bien immobilier comme un appartement par exemple, et bien l’usufruit c’est la possibilité pour vous d’habiter dans l’appartement, de le louer et d’encaisser les loyers.

La nue-propriété, c’est être simplement propriétaire des murs.

Dans la majorité des cas, nous rencontrons le démembrement de propriété dans un cadre familial lors d’une donation ou d’une succession par exemple.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par rapport à l’âge de l’usufruitier et selon un barème fiscal. Pour faire simple, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur son usufruit est faible. Et inversement, pour le nu-propriétaire, plus la valeur de l’usufruit est faible, plus la nue-propriété est importante.

Quels sont les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété ?

Le premier avantage, c’est de permettre d’anticiper la transmission de vos biens, en effet, vous pouvez ainsi donner une partie de vos biens tout en vous réservant le droit d’en user et/ou d’en percevoir les revenus.

Le second avantage est fiscal, lorsque l’usufruit s’éteint naturellement au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire et cela en franchise de droit. C’est-à-dire qu’au moment du décès de l’usufruitier aucun impôt ne sera dû concernant le bien objet du démembrement.

L’inconvénient majeur c’est que ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre le bien sans le consentement de l’autre.

Impossible de vendre le bien objet du démembrement sans l’accord des deux.

Enfin, comment mettre un terme au démembrement de propriété ?

La première possibilité, la plus fréquente, c’est par la mort de l’usufruitier. La deuxième possibilité la vente du bien démembré, ainsi chacun du nu-propriétaire et de l’usufruitier repart après la vente avec la partie du prix qui lui revient.

La donation de l’usufruit au nu-propriétaire est également une possibilité de mettre un terme au démembrement.

Dans un prochain article, nous vous présenterons les droits et les devoirs de l’usufruitier mais également ceux du nu-propriétaire.