L'investissement immobilier via une société

Depuis déjà quelques années, le nombre de sociétés créée en France ne cesse d’augmenter car, au-delà même des créations d’entreprises, l’investissement immobilier au travers d’une société a été élevée au rang de l’investissement par excellence.

C’est quand même grave cool de pouvoir dire qu’on est gérant de société, qu’on a une société, qu’on investi dans l’immobilier via sa société alors qu’on achète juste sa maison … C'est vrai, c’est cool ! Mais encore faut-il comprendre comment ça marche, savoir faire fonctionner sa société, et surtout l’utiliser à bon escient.

Finalement, est-il si judicieux que ça d’investir dans l’immobilier via une société ?

Décortiquons tout cela et surtout accrochez vous, c’est parti !

1- Un intérêt

Dans un premier temps, quel est l’intérêt d’avoir une société à part que ça fait grave cool aux repas avec la famille et les amis ?

La société permet de faire écran avec soi-même.

Qu’est-ce-que cela signifie ?

Et bien la société est une personne morale à part entière qui, de ce fait, a son propre patrimoine.

La maison que vous allez acheter avec la société ne vous appartient pas ! Elle appartient à la société dans laquelle vous détenez des parts ou des actions.

Dès lors, on va s’adresser non pas à vous directement mais à la société, ce qui est pratique d’un point de vue de gestion.

Quand je dis "on", je parle de qui ?

Ce "on" va être tout le monde, mais surtout les créanciers qui en cas de problème devront avant tout saisir la société et son patrimoine avant de pouvoir atteindre le patrimoine personnel des associés.

Cet écran est d’autant plus pratique pour éviter les conflits familiaux liés par exemple à l’indivision puisque la gestion immobilière est opérée par la société dans laquelle on a désigné un ou plusieurs gérants qui peuvent ne pas être des membres de l’indivision conflictuelle.

Idem, lorsque vous allez investir avec plusieurs personnes qui ne sont pas forcément de la famille, vous allez éviter, au travers du système sociétaire, la précarité de l’indivision.

Une rédaction habile des statuts permet d’ailleurs d’organiser une gestion optimale des biens et de la société en donnant par exemple des pouvoirs importants au gérant évitant de solliciter l’unanimité ou une décision des associés.

La société permet également, en cas d’investissement locatif, de ne pas directement faire fasse en son nom propre au locataire qui va alors s’adresser à la société et donc son gérant.

Mais attention, la société est votre bébé.

En conséquence, il faut vous en occuper.

2 - Une gestion

S'occuper de la société c’est réunir les associés au moins une fois par an pour approuver les comptes et procéder à l’assemblée générale ordinaire, rédiger des procès-verbaux d’assemblée générale, s’occuper des comptes, des déclarations fiscales, des dépôts de compte au greffe.

Bref, tout un tas de formalités qui doivent être faites et qui le plus souvent ne sont pas faite par Monsieur et Madame X qui créent leur société parce que c’est cool et achètent uniquement leur résidence principale qui au final n’est pas la leur mais celle de la société.

L'utopie sociétaire est souvent liée à l'idée que financièrement, il est plus aisé d'emprunter avec une société qu'en nom propre ; particulièrement en raison du taux d'endettement.

3 - Un financement facilité ?

Sur le point de l’investissement, le système sociétaire, contrairement à ce qu’on entend, ne facilite pas toujours les emprunts bancaires car, la banque, pour étudier la capacité d’emprunt de la société, va bien entendu s’assurer de la capacité d’endettement de chacun des associés qui pourront d’ailleurs être amené à être caution personnelle voire hypothécaire au titre de la garantie bancaire du prêt souscrit.

Le recours à la société financièrement est intéressant car le plus souvent on crée la société à plusieurs et donc on agrandit sa capacité d’emprunt ; c’est là qu’elle est intéressante la société !

Donc, comme un investissement en son nom propre, seul un bon projet, une capacité d’endettement et des garanties suffisantes permettent à la banque de s’engager avec vous.

Projet qui, si on met de côté l’aspect investissement, nous amène sur le plan de la transmission.

4 - La transmission assurée

On entend souvent qu'il est bien plus facile de transmettre ses biens avec une société qu’en nom propre.

En vérité, cela va dépendre de ce que l'on transmet, raison pour laquelle je ne vais pas m’attarder ici sur la transmission d’entreprise que nous verrons dans un autre article, mais plutôt sur celle que vous attendez, la transmission d’un bien immobilier à vos enfants !

Il est plus aisé de donner des parts sociales que des bouts d’immeuble créant alors une indivision si vous avez plusieurs enfants et que les droits de donation ou de succession à payer au fisc sont amoindris car seule la valeur nette des parts est prise en compte ; adieu passif ! Donation dont le coût est amoindri si les parts sont données en nue-propriété et encore, donation en nue-propriété qui permet de conserver la gestion de la société avec de bons statuts mais aussi les revenus qu’elle génère. Et oui ! On veut toujours garder un peu de contrôle sur son bébé.

Toujours plus intéressant, la décote fiscale sur la valeur des parts dans certains cas ou encore le différé du paiement des droits de succession en cas de démembrement de propriété.

Là aussi c’est interessant et je vous l’accorde, mais attention, sur un petit patrimoine, avec une gestion anticipée de sa succession, il est tout à fait possible de transmettre ses biens à ses enfants ou petits-enfants en faisant des donations régulières tout en s’alignant sur les différents abattements existants tel que l’abattement de 100.000 € par parents et par enfants tous les 15 ans. D’où l’idée là encore de ne pas attendre d’être dans la tombe si on a le souhait d’aider et de transmettre à ses enfants.

Dès lors, l’intérêt de la société doit alors fortement être étudié avant d’admettre que la société facilite la transmission.

5 - Une fiscalité allégée ?

Enfin, fiscalement, deux régimes : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

A l’impôt sur le revenu, la société sera fiscalement transparente, c’est-à-dire que ses associés seront personnellement imposés sur les résultats et en cas de vente, ils seront imposés sur la plus-value immobilière.

A l’impôt sur les sociétés, certes l’imposition est contrôlée puisque les associés ne seront imposés que sur ce qu’ils se distribuent, le taux d’imposition est réduit et il est possible de procéder à des amortissements, mais, les apports seront taxés fiscalement comme une vente.

En effet, il n’y a aucun abattement pour la plus-value générée qui sera alors une plus-value professionnelle et l’associé qui aura personnellement emprunter pour réaliser son apport par exemple ne pourra pas déduire les intérêts d’emprunt.

Là encore, fiscalement, il va falloir étudier votre cas et opter pour la fiscalité qui correspondra le mieux à vos objectifs et à la gestion de votre société.

Recourir à une société pour investir n’est pas évident et pas forcément judicieux.

Il faut en effet garder à l’esprit que la société est une personne à part entière et il faut s’en occuper et la gérer ce qui demande du temps mais aussi la nécessité de s’informer préalablement mais aussi tout au long de la vie de la société.

Nous voyons au quotidien beaucoup de personnes qui achètent via leur société leur résidence principale et qui ne s’occupent pas de la gestion de la société de manière régulière.

La société perd alors fortement son intérêt. Un achat en nom propre avec diverses mesures, si je puis dire de sécurité, sont envisageables sans forcément recourir à une société pour acheter et transmettre sa résidence principale.

6 -Le choix de la société

Sur le choix de la société, il n’existe pas que la SCI, société civile immobilière.

Notre droit regorge d’une multitude de type de société qui s’adaptent là encore à votre projet et à votre vision de votre société sur le long terme notamment en matière immobilière.

On rencontre ainsi par exemple la société anonyme (SA), la société par action simplifiée (SAS) ou encore la société à responsabilité limitée (SARL), pour n'en citer que trois autres.

Prenez le temps de faire mûrir votre projet, de vous renseigner et d’être accompagné avant de vous lancer.