LA TVA IMMOBILIERE

Bon d’abord posons quelques bases quant à la TVA.

Qui est concerné ? Les assujettis agissant en tant que tel dans le cadre de leur activité économique. Par exemple un investisseur, particulier ou via une société qui agit dans le cadre de son activité.

Quelle opération est visée par la TVA immobilière ? Les livraisons d’immeubles réalisées à titre onéreux. Par exemple la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble neuf.

Dans certains cas, l’assujetti va être imposé de plein droit, lorsqu’il s’agira de terrain à bâtir ou d’immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans.

Dans d’autres cas, l’assujetti pourra opter pour la TVA, lorsqu’il s’agira de terrain non à bâtir ou d’immeuble ancien, achevé depuis plus de 5 ans.

Vous l’avez compris, il y a énormément de combinaison possible.

Il existe encore une déclinaison très importante qui sera relative à l’assiette de la TVA, c’est-à-dire, à la base de calcul de l’impôt.

En effet, soit la TVA est calculée sur le prix total si l’acquisition a ouvert droit à déduction c’est-à-dire si le lorsque le vendeur a acheté la vente entrait dans le champ d’application de la TVA, soit elle sera calculée sur la marge, si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, donc lorsque le vendeur a acheté la vente n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA.

La marge c’est la différence entre le prix exprimé majoré des charges et les sommes versées par le vendeur lorsqu’il a acquis le bien. En gros, c’est la différence entre prix de vente majoré de toutes les dépenses et le prix d’achat.

Ce point est celui qui génère le plus de contentieux en droit fiscal. En effet, la jurisprudence et la doctrine ont déterminé des conditions à l’application de la TVA sur la marge : Le bien revendu doit être identique à celui qui a été acheté quant à sa qualification juridique.

Par exemple : J’achète un terrain à bâtir et je revends un terrain à bâtir, la qualification est identique, la marge peut s’appliquer. Mais si j’achète un bien que je démolis pour ensuite le revendre en tant que terrain à bâtir alors la qualification est différente donc la marge ne peut pas s’appliquer.

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1er cas : La vente d’un terrain à bâtir

Entre deux assujettis : la vente est imposable de plein droit à la TVA, et l’assiette de l’impôt sera soit sur le prix total soit sur la marge, en fonction de si l’acquisition par le vendeur à ouvert droit à déduction et si les conditions sont remplies.

Entre deux non assujettis : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA.

Entre un vendeur assujetti et un acquéreur non assujetti : la vente est imposable de plein droit à la TVA, et l’assiette de l’impôt sera soit sur le prix total soit sur la marge, toujours en fonction de si l’acquisition par le vendeur a ouvert droit ou non à déduction.

Entre un vendeur non assujetti et un acquéreur assujetti : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA.

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2ème cas : La vente d’un immeuble neuf

Entre deux assujettis : la vente est imposable de plein droit à la TVA sur le prix total uniquement.

Entre deux non assujettis : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

Entre un vendeur assujetti et un acquéreur non assujetti : la vente est imposable de plein droit à la TVA mais sur le prix total uniquement.

Entre un vendeur non assujetti et un acquéreur assujetti : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

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3ème cas : La vente d’un terrain non à bâtir

Entre deux assujettis : la vente n’est pas imposable de plein droit à la TVA mais le vendeur dispose d’une option sur le prix total uniquement.

Entre deux non assujettis : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

Entre un vendeur assujetti et un acquéreur non assujetti : la vente n’est pas imposable de plein droit à la TVA mais le vendeur dispose d’une option et l’assiette sera sur le prix total uniquement.

Entre un vendeur non assujetti et un acquéreur assujetti : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

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4ème cas : La vente d’un immeuble ancien

Entre deux assujettis : la vente n’est pas imposable de plein droit à la TVA mais le vendeur dispose d’une option sur le prix total ou sur la marge en fonction de si l’acquisition par le vendeur a ouvert droit ou non à déduction et si les conditions sont remplies.

Entre deux non assujettis : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

Entre un vendeur assujetti et un acquéreur non assujetti : la vente n’est pas imposable de plein droit à la TVA mais le vendeur dispose d’une option sur le prix total ou sur la marge en fonction de si l’acquisition par le vendeur a ouvert droit ou non à déduction et si les conditions sont remplies.

Entre un vendeur non assujetti et un acquéreur assujetti : la vente n’entre pas dans le champ d’application de la TVA

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La TVA est associée aux droits de mutation à titre onéreux, qui composent la plus grande parties des frais d’actes.

Le taux applicable par principe à toutes les ventes est de 5,80% mais il existe des exceptions.

Retenez que lors que la vente a lieu entre deux assujettis ou seulement au profit d’un acquéreur assujetti, ce dernier peut prendre un engagement de revendre dans les 5 ans de l’acquisition qui réduira le taux de droit commun de 5,80% à 0,715% et s’il prend un engagement de construire dans les 4 ans de l’acquisition alors il y aura une absence total de droit de mutation mais un droit fixe de 125 EUR.

Si la vente a lieu entre deux non assujettis, c’est le taux de droit commun de 5,80% qui va s’appliquer.

Enfin, si la vente a lieu par un assujetti au profit d’un non assujetti alors le taux de droit commun de 5,80% s’appliquera si la vente est soumise à la TVA sur la marge alors que c’est le taux réduit de 0,715% qui s’appliquera si la vente est soumise à la TVA sur le prix total.