Le statut particulier de la copropriété

Vous avez forcément déjà entendu parler du mot copropriété.

Pourtant, vous êtes nombreux à ne pas vraiment savoir ce qu’est une copropriété alors que vous êtes nombreux à en faire partie, en appartement et même en maison.

Nous allons donc aborder les contours de son statut juridique immobilier particulier, lequel est encadré par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

1 - Définition

La copropriété est une forme d’organisation et de gestion d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis.

Imaginer un immeuble sur 10 étages, sa propriété va être divisée en plusieurs morceaux. Vous visualiser plusieurs petits appartements ou bureaux et ces morceaux, on les appel des lots. Chacun de ces lots va appartenir à plusieurs personnes que l’on va appeler des copropriétaires.

2 - Composition

a) parties privatives et parties communes

Généralement, la copropriété se décompose en deux grandes parties :

• une partie privative qui est le lot du copropriétaire, c’est votre appartement,

• et des parties communes qui appartiennent un petit peu à tout le monde tel que les jardins, les escaliers ou encore les couloirs mais aussi les balcons ! Car oui, vous avez la jouissance du balcon mais c’est pas vraiment le vôtre !

En tant que copropriétaire, vous détenez ainsi votre lot, votre appartement, mais aussi une quote-part des parties communes que l’on appel des tantièmes qui sont notamment calculés en fonction de la superficie de chaque lot et de sa situation dans l’immeuble.

Je reprends mon immeuble de 10 étages, s’il est divisé en 1000 tantièmes, que vous y avez votre appartement au 5ème étage qui représente le lot 20 et 250/1000èmes des parties communes. Vous avez donc 250/1000ème du jardin, de l’escalier, du couloir … !

Nous verrons tout à l’heure que ces tantièmes ont surtout une importance financière.

b) Copropriété verticale et horizontale

Jusque là, je vous ai parlé d’un immeuble de 10 étages. C’est ce que l’on appelle une copropriété verticale … debout quoi !

La copropriété peut en effet être horizontale… du coup couché !

C’est le cas de plusieurs maisons individuelles édifiées sur un terrain commun. Le terrain sur lequel sont bâties les maisons forment l’assise de la copropriété, chaque maison forme un lot, partie privative et les jardins et voiries sont les espaces communs pour lesquels chaque propriétaire détient une quote-part et la jouissance privative du terrain.

Si le régime de la copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965, elle est surtout encadrée par ce que l’on appelle un règlement de copropriété.

c) la constitution de la copropriété

La création de la copropriété passe par l’établissement par un géomètre-expert d’un état descriptif de division qui est en quelque sorte la pièce d’identité de la copropriété (situation géographique, références cadastrales, superficie, nombres de bâtiments, identification des lots, et surtout division et répartition des parties communes en tantièmes).

L’administration de la copropriété est encadrée par le règlement de copropriété.

Document obligatoire établi lors de la création de la copropriété il s’applique à l’ensemble des copropriétaires et définit les droits et obligations de chaque copropriétaire.

Il contient notamment :

- la distinction entre les parties privatives et communes,

- les règles d’administration des parties communes,

- la destination et l’usage de l’immeuble et de certains lots (il peut notamment prévoir qu’il sera interdit d’exercer un commerce ou une activité professionnelle dans son lot privatif,

- le recensement des règles relatives au fonctionnement de la copropriété.

Sa modification ou la dissolution de la copropriété nécessite le vote de l’assemblée générale des copropriétaires, très souvent le recours à un géomètre-expert, notamment si la modification touche à la répartition des tantièmes de parties communes, le recours au notaire pour la rédaction et la publication au fichier immobilier du modificatif ou de l’acte de dissolution

3 - Gestion

a) les organes

La copropriété est gérée par plusieurs organes :

• le syndicat des copropriétaires qui est composé de l’ensemble des copropriétaires et qui se réuni au moins une fois par an en assemblée générale pour voter les décisions qui concernent la copropriété tel que le budget, les travaux à réaliser ou des demandes particulières de copropriétaires. Lorsque vous achetez en copropriété, vous faites automatiquement parti de ce syndicat.

• le conseil syndical qui, lorsqu’il est constitué, se compose de membres élus au sein du syndicat des copropriétaires. Il assiste et contrôle de le syndic de copropriété, c’est une sorte de porte-parole des copropriétaires, investi d’une mission consultative

• le syndic qui représente la copropriété vis-à-vis des tiers et qui administre et gère les finances. Il s’occupe notamment des appel de charge, de l’organisation des assemblées générales, assure l’entretien des communs, le paiement des factures, mais aussi veille au respect du règlement de copropriété. Ce dernier peut être bénévole, c’est à dire que c‘est un des copropriétaire qui s’en occupe généralement gratuitement, ou professionnel c’est une entreprise qui s’en charge.
  

b) le financement

La copropriété est financée au moyen des charges payées par les copropriétaires.

La copropriété c’est quand même un sacré budget !

En copropriété vous n’êtes plus locataire mais bien propriétaire, mais vous payez quand même des charges qui permettent notamment l’entretien des parties communes.

Vous vous rappelez des tantièmes ? Et bien vous allez payer en fonction de vos tantièmes.

Revenons à mon immeuble de 10 étages divisé en 1000 tantièmes et dans lequel vous détenez 250/1000. S’il y a une dépense de 1000 €, vous devrez en payer 250 !

Il existe également différents “fonds” à remplir pour les dépenses imprévues, les travaux imprévus ou les travaux d’urgence que sont les fonds de roulement, de réserve, ou encore le fonds travaux dit ALUR.

Le domaine de la copropriété étant vaste, nous nous retrouverons bientôt pour aborder la vente en copropriété mais aussi comprendre pourquoi tant de documents sont nécessaires pour signer un compromis de vente !