Les diagnostics techniques immobiliers

Il est vrai que les formalités administratives liées à la vente et même à la location sont relativement lourdes.

Toujours beaucoup de paperasse dans lesquelles on se noie quand on n'en a pas l'habitude, mais votre notaire est là pour vous aider.

Pour vendre, et même louer, un bien immobilier, il y a des documents obligatoires sans lesquels aucun acte ne peut être conclu : ce sont les diagnostics techniques immobilier (et non le D.P.E comme beaucoup de clients me le disent, il en fait partie mais il n’est pas seul !)

Pourquoi doit-on fournir ce dossier et qu’est-ce-qu’il doit contenir.

Le vente tout comme la location doivent être des opérations si je puis dire transparentes.

On se dit tout on ne se cache rien !

L’idée est de protéger l’acquéreur ou le locataire sur les risques que peuvent présenter l’immeuble en matière de santé, sécurité des personnes et environnement.

Il faut en effet lui dire si son enfant peut ou non lécher les murs sans craindre le saturnisme par exemple.

Pour se faire, le vendeur a l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics suivants :

- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949,

- l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les immeubles bâtis avant le 1er janvier 2007,

- l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment dans les communes ayant pris un arrêté le rendant obliagtoire, notamment les communes dans lesquelles ces parasites se prolifèrent ;

- l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » pour les installations datant de plus de 15 ans ;

- l’état de l’installation intérieure d’électricité pour les installations datant de plus de 15 ans;

- l’état des risques et pollutions ;

- l’état des installations d’assainissement non collectif ;

- l’état des installations d’assainissement collectif dans les communes ayant pris un arrêté rendant obligatoire ce contrôle ;

- le diagnostic de performance énergétique du bâtiment ; le fameux D.P.E dont les règles évoluent depuis 2021 ;

- l'état des nuisances sonores et aérienne,

- et pour les vente en copropriété, le certificat de mesurage (conforme à la loi CARREZ) qui est intégré au DDT.

Notez que si votre installation intérieure d’électricité ou de gaz à moins de 15 ans, le diagnostic n’étant pas obligatoire il est opportun de justifier des certificats de conformité (attestation de conformité de l'installation, visée par CONSUEL pour l'électricité).

L’obligation est quasi similaire pour le bailleur qui doit fournir les mêmes diagnostics à l’exception de l’état parasitaire, du certificat de mesurage et du contrôle de l’assainissement.

Il existe un diagnostic un peu plus rare qui est l’état relatif à la présence de mérule.

Ce diagnostic n’est obligatoire que dans des zones à risque définie par un arrêté préfectoral. Si vous êtes situé dans une de ces zones, vous êtes tenu de fournir à l’acquéreur ce diagnostic. L'information peut vous être transmise par votre mairie.

Ces diagnostics sont établis par un diagnostiqueur professionnel.

Conformément aux dispositions législatives, ils doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Le diagnostiqueur est tenue de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité en cas d’erreur et doit vous fournir avec le dossier de diagnostic technique, la copie de ces attestations d'assurance en cours de validité.

Notez que le diagnostiqueur doit être impartial et qu’il est dans votre intérêt qu’il n’ai aucun lien de parenté avec le vendeur ou le bailleur. La loi est claire à ce sujet !

Enfin, concernant le diagnostic assainissement, s’il est fréquent que les diagnostiqueur l’établissent eux-même, certaines communes ont délégués cette aptitude au Service public d’assainissement non collectif encore appelé le SPANC ou à un organisme spécifique.

Prenez-garde les délais d’attente peuvent être plus ou moins long !

Ne soyez pas étonné si votre notaire ou votre potentiel locataire vous demande le renouvellement des diagnostics.

En effet, les diagnostics techniques ont quasi tous une durée de validité.

Par principe, s’il n’a pas été établi la présence de plomb ou d’amiante, le diagnostic est valable pourrait-on dire à vie car il n'est plus possible de se procurer les matériaux sont interdits sur le marché français.

En revanche, si le diagnostic révèle la présence de plomb ou d'amiante, le diagnostic est valable un an.

Les diagnostics termites et état des risques et pollution sont valable six mois, les diagnostics gaz et électricité ainsi que le contrôle assainissement quant à eux sont valables 3 ans.

Concernant le DPE, je vous renvoi à l’épisode 23 de la saison 1 et à notre article à ce sujet expliquant les nouveaux délais applicables.

Notez que s’il a été fait après le 1er juillet 2021, il est valable 10 ans !

Enfin les diagnostics relatifs à la superficie et aux mérules n’ont pas de durée de validité déterminée à ce jour.

Il est opportun de les refaire en cas de modification de la superficie habitable ou en cas de constat de présence d’indice d’infestation de mérule.

En terme d’opposabilité, en cas d’erreur sur un des diagnostic, le diagnostiqueur est responsable pour les parties qu’il a pu examiner.

Pour celle qu’il n’a pas pu examiner, si c’est de votre faute (encombrement, clé manquantes), se sera votre responsabilité qui pourra être recherchée par l’acquéreur.

Enfin, votre notaire n’est pas un professionnel qualifié pour l’établissement et l’interprétation des diagnostics.

Il est là pour s’assurer qu’ils ont bien été réalisés, qu’ils sont en cours de validité, vous les communiquer, et vous mettre en garde par rapport à leur spécificités et aux éventuels risques qu’ils mentionnent.

Par exemple, en cas de présence d’amiante, il vous mettra en garde sur les obligations légales en cas de travaux.

Maïlly

Brève d'Actes