Les servitudes

Le mot "servitude" fait de prime abord penser à un asservissement, un état de soumission, de dépendance à l’autre.

Ce n'est juridiquement pas pas si faux !

En droit, et de manière générale, une servitude est une obligation ou une abstention pour le propriétaire d’un immeuble au profit du propriétaire d’un autre immeuble.

• Obligation ou abstention de faire quoi ?

Il s'agit par exemple de permettre à votre voisin d’assurer l’utilisation de son bien.

C’est notamment le cas avec la servitude de passage qui oblige un propriétaire à laisser passer son voisin sur son terrain pour qu’il accède au sien qui serait enclavé.

En outre, la servitude est une charge imposée à un immeuble que l’on appel le fond servant, celui qui sert, au profit d’une autre immeuble que l’on appel le fonds dominant, celui qui domine, qui en bénéficie.

Ainsi, si on reprend l'illustration ci-dessus, le terrain orange est le fonds servant, celui qui sert à passer, et le terrain vert est le fonds dominant, celui qui utilise le passage.

Par immeuble, il convient de se référer à la notion au sens large, la notion juridique de l'immeuble qui peut alors être un terrain comme une maison avec les droits qui y sont rattachés.

La servitude ne va pas être imposée à une personne au profit d’une autre personne mais à des biens immobiliers : c’est là son caractère réel.

• Les servitudes ont plusieurs caractères

On distingue trois caractères :

- le caractère réel, que l'on vient tout juste d'évoquer et qui implique que la servitude va porter sur un bien immobilier et non une personne,

- le caractère accessoire qui impliqué que la servitude ne peut pas être séparée de la propriété du fonds. Si vous vendez le bien immobilier, vous le vendez avec sa servitude.

- le caractère perpétuel qui permet à la servitude de durer aussi longtemps que les fonds servants et dominant seront liés. Tant que votre voisin aura besoin de passer chez vous pour rentrer chez lui, la servitude existera. Si votre voisin achète votre terrain, le vôtre et le sien appartiendront à la même personne.

Par réunion des fonds servant et dominant dans une même main, la servitude disparaît.

• Les servitudes se classent et se catégorisent

Il existe différentes classification et catégories pour les servitudes.

Au niveau de la classification, deux grandes classes se distinguent :

1. Les servitudes continues et discontinues.

Par continue et discontinue, il ne s'agit pas de mettre pause à la servitude.

Il faut distinguer selon que l’on ai besoin de l’intervention d’un être humain.

Si pour exister la servitude n’a pas besoin du fait de l’homme, elle est alors continue. Tel est le cas des servitudes de canalisations ou de réseaux.

A l’inverse, si pour exister, la servitude a besoin de l’intervention de l’homme, elle est discontinue, elle va « exister » lorsque l’homme va l’utiliser tel que les servitudes de passage (il faut que l'on passe pour qu’il y ai servitude de passage ; que l'on puise pour qu'il y ai servitude de puisage).

La distinction semble aisée pourtant, il y a des nuances.

La servitude pour les eaux usées n’est pas considérée comme continue car elle nécessite l’intervention de l’homme : il faut tirer la chasse !

Alors que la servitude pour les eaux pluviales est continue, pas besoin de l’homme pour qu’il pleuve.

2. Les servitudes apparentes et non apparentes.

Cette classification est plutôt évidente.

Les servitudes apparentes sont visibles telles que les servitudes de jour ou de vue avec les fenêtres, les vitres opaques.

Elles sont non apparentes lorsqu'on ne peut les distinguer à l’oeil nu telle que la servitude non aedificandi qui interdit au fond servant de bâtir sur son terrain.

Si vous regardez une parcelle, à l’oeil nu, vous ne pourrez pas confirmer qu’il est interdit de construire dessus.

Le droit est un instrument ludique.

On peut bien sûr combiner ces types de servitudes et avoir :

• des servitudes continues et apparentes : servitude de vue, servitude de canalisation pour les eaux pluviales,

• des servitudes continues et non apparentes : servitude non aedificandi (interdiction de bâtir),

• des servitudes discontinues et apparentes : servitude de passage,

• des servitudes discontinues et non apparentes : servitude de puisage,

On peut distintguer une autre classification qui oppose les servitudes d’utilité publique qui sont légales (exemple : passage d’une ligne électrique), et pour lesquelles il n’y pas de fonds dominant, et les servitudes d’utilité privée classique (exemple : servitude de passage ou de canalisation).

Au niveau des catégories, il y a des servitudes imposées par la loi (exemple : les servitudes d’utilité publiques), les servitudes découlant de la situation naturelles des lieux (exemple : une servitude de passage en raison d’une parcelle enclavée ou une servitude d’écoulement des eaux), et les servitudes établies par le fait de l’homme c’est-à-dire qu’on va mettre en place cette servitude par convention par exemple dans l’acte de vente.

• Comment on créé ou acquiert une servitude ?

- Soit par titre ou convention, elle figure dans le titre de propriété de votre vendeur ou vous la créée lors de votre acquisition,

- Soit par prescription trentenaire mais uniquement pour les servitudes à la fois continues et apparentes par exemple une servitude d’écoulement des eaux pluviales, et il faut justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire,

- Soit par ce que l’on appel la destination du père de famille c’est à dire lorsqu'il est prouvé que deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Nota bene : Les servitudes discontinues, qu'elles soient apparentes ou non, ainsi que les servitudes continues et non apparentes, ne peuvent s’acquérir que par titre.

A contrario, pour les servitudes continues et apparentes, elle peuvent résulter d'un titre ou s'acquérir par possession trentenaire ou par destination du père de famille.

Maïlly

Brève d'Actes