Qu'est-ce-que la plus-value immobilière ?

Nous abordons aujourd’hui un sujet qui crispe quasi tous les vendeurs lors de la cession de leur bien immobilier et qui forcément touche au porte-monnaie.

Vous en avez forcément entendu parler un jour ou l’autre au détour d’une conversation, il s’agit de l’impôt sur la plus-value immobilière.

En ma qualité de notaire-assistante, je me retrouve constamment dans la position délicate d’avoir à annoncer aux clients, parfois quelques jours avant la signature de leur acte de vente car nous n’avons pas toujours les éléments nécessaires pour le calcul en amont, que la cession de leur bien immobilier génère une plus-value, laquelle est soumise à un impôt.

Cette plus-value immobilière due par le vendeur est le résultat de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien vendu.

En d’autres termes, c’est le gain que vous réalisez en vendant votre bien immobilier.

Par exemple, vous vendez votre bien 300 000,00 € mais l’avez acquis moitié moins cher, vous réalisez un gain de 150 000,00 €, lequel est soumis à un impôt.

Cet impôt n’est ni plus ni moins qu’un type d’impôt sur le revenu lequel fait également l’objet de certaines déductions fiscales et abattements.

Pour reprendre mon exemple de gain de 150 000,00 €, vous ne serez pas directement taxé sur cette base.

En effet, votre prix d’acquisition se voit majorer d’un certain nombre de frais et dépenses impactant le montant de votre plus-value comme par exemple les frais réels que vos déduisez de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

En matière de plus-value immobilière, vos frais d’acquisition, ce que l’on appel communément les frais de notaire, viennent majorer votre prix d’acquisition, on dit aussi dans notre jargon qu’ils sont déductibles de l’impôt sur la plus-value.

Ces frais sont déductibles soit pour leur montant réel, c’est-à-dire ce que vous avez vraiment payé quand vous avez acheté, soit pour une valeur égale à 7,5% de votre prix d’acquisition, ce qui est le plus souvent avantageux.

Si vous ne les avez pas payé car par exemple le bien vous a été donné et que c’est le donateur qui les payé, ils ne seront pas déductibles. Seuls les euros que vous avez sortis de votre poche comptent !

Viennent également majorer votre prix d’acquisition, les travaux que vous avez réalisé sur votre bien immobilier, soit pour leur montant réels, soit pour une valeur égale à 15% de votre acquisition si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans.

Attention toutefois, tous les travaux ne sont pas déductibles.

Ne le sont que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Il n’est donc pas tenu compte des dépenses d’entretien.

De plus, ces travaux devront avoir été réalisés par un homme de l’art, c’est-à-dire un artisan.

Les factures émanant de fournisseurs de matériaux ne suffisent pas si vous avez réalisé les travaux vous-même.

Il est donc important de conserver toutes vos factures pour prétendre à cet abattement.

Le cas échéant, le forfait de 15% du prix de votre acquisition sera appliqué si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans.

Notez que dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, sont pris en compte les frais de voirie, réseaux et distribution.

Sont déductibles parmi les autres petites dépenses qui peuvent diminuer le prix de cession ou majorer le prix d’acquisition, les frais d’agence, les frais de diagnostics techniques immobiliers, les indemnités d’éviction que l’on va verser au locataire pour pouvoir vendre le bien libre, les honoraires d’architecte, ou encore les frais de mainlevée que nous avons évoqués la semaine dernière.

Le Code général des impôts à l’article l’article 41 duovicies H de l’annexe III énumère limitativement les dépenses déductibles et n’en font pas partie les frais de géomètre ou encore les frais d’établissement des pré-états daté ou états daté lors de la cession d’un lot de copropriété.

A ce sujet, une question ministérielle a été posée en 2018 au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et est restée sans suite depuis (Question 14361 par Madame Amélia LAKRAFI).

Cet impôt est assimilé à un impôt sur le revenu et à ce titre vous devez le déclarer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu l’année suivant votre vente.

Si vous vendez en 2022, vous devrez déclarer le montant de votre plus-value nette imposable lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu 2023 sur les revenus 2022.

A ce titre, il sera pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.

Pensez à faire vos calculs préalable avant de mettre en vente et vous rapprocher des professionnels de l’immobilier pour connaitre le montant imposable de votre plus-value et de votre service des impôts pour simuler votre impôt et votre revenu fiscal de référence si vous êtes borderline ; ce dernier étant pris en compte pour l’octroi des allocations ou encore des bourses aux étudiants.

Sachez que cette déclaration ne constitue pas un double paiement de l’impôt.

Vous vous rappelez ? Je vous avais expliqué que le notaire avait plusieurs casquettes, dont celle de collecteur d’impôt !

A l’occasion de votre vente, la plus-value nette à payer sera reversée par le notaire aux impôts par prélèvement sur votre prix de vente.

Si vous vendez 200 000,00 € et êtes redevable d’un impôt sur la plus value net à payer de 20 000,00 €, alors le notaire ne vous remettra que 180 000,00 € sur votre prix de vente.

Comme tout principe, il y a des exceptions ou plutôt ici … Des exonérations !

Vous devez le savoir, lorsque vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonérés du paiement de cet impôt.

Il existe en effet plusieurs causes d’exonérations tenant à la nature du bien vendu, à son montant ou encore à la considération de la personne.

Rester connecté ! Nous vous expliquerons prochainement les principales causes d’exonération.