Travaux et urbanisme, une longue histoire d'amour
- brevedactes
- 14 sept. 2022
- 6 min de lecture
S'il y a bien un sujet qui tourmente, bien plus encore, tracasse de plus en plus le notariat et qui a aussi tendance à retarder la signature d’un acte de vente, c'est bien celui des travaux !
En soi, ce n'est pas leur réalisation qui pose problème mais le manque de rigueur administrative qui les entoure.
Et oui ! Parpaing, ciment …. papier !
Lorsque vous réalisez des travaux sur votre bien immobilier, certains d’entre eux sont soumis à autorisation ou déclaration notamment en raison de leur importance.
Malheureusement, nombreux sont nos vendeurs à avoir réalisé des travaux sur le bien immobilier vendu sans s’être soucié en amont de la partie urbanisme et se retrouvant alors dépourvu de toute autorisation.
Encore plus nombreux sont ceux à ne pas aboutir la démarche et à oublier de déclarer l’achèvement de leur travaux.
Non ! Quand on obtient une autorisation d'urbanisme pour des travaux ou que l’on a déclaré son intention de réaliser des travaux, ce n'est pas fini !
Nous allons aborder ce qu’il faut administrativement faire quand vous réalisez des travaux sur votre bien immobilier ! Je vous laisse avec plaisir la partie pelle, briques et carrelage !
Avant tout développement sur la nature des autorisations d'urbanisme, il convient d'associer absolument dans un coin de sa tête le mot "travaux" au mot "autorisation". Il est opportun de toujours les unir.
Ensuite, vous devez impérativement vous approprier certains automatismes.
Je fais des travaux, je me rapproche du service urbanisme de ma mairie afin de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout document en tenant lieu. Ce document recense les règles d'urbanisme applicables dans la communes ; règles que je vais devoir respecter dans le cadre de mes travaux.
Au surplus, le service urbanisme sera le plus à même de vous indiquer s'il vous faut une autorisation d'urbanisme pour les travaux que vous entendez réaliser et vous orientera vers l'autorisation la plus adéquate en la matière.
Je régularise mes autorisations du début jusqu’à la fin de mes travaux tant auprès du service urbanisme de la mairie qu'auprès du service des impôts.
Je maintien ainsi un dossier complet que je conserve précieusement et qui me servira notamment en cas de vente (mais aussi en cas de contrôle).
Il existe de nombreuses autorisations d'urbanisme mais deux d'entre elles sortent du lot, et vous en avez forcément entendu parler :
le permis de construire
la déclaration préalable.
La principale distinction entre ses deux autorisations réside essentiellement dans la surface à construire mais aussi dans l'ampleur des travaux.
La déclaration préalable est comme son nom l'indique une déclaration et doit être déposée pour les travaux non soumis à permis de construire.
Elle va être requise pour des petits travaux d’aménagement ou de construction et est essentiellement obligatoire pour la construction de petits bâtiments (dépendance, garage de moins de 20 m²), l’agrandissement d'un bâtiment existant, pour des travaux modifiant l’aspect extérieur du bâti tel que la création d’ouvertures ou encore pour changer la destination du bâtiment dans certains cas (passer d’un garage à une chambre).
La déclaration préalable a pour objectif de permettre aux services de l’urbanisme de s’assurer que vos travaux sont en accord avec les règles d’urbanisme applicables sur la commune.
Le permis de construire quant à lui concerne les gros travaux c’est-à-dire principalement les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² tel que l’édification d’une maison individuelle.
Il est également nécessaire pour certains agrandissement, certaines petites constructions ainsi que les changements de destination accompagnés de gros travaux touchant notamment à la structure du bâtiment (les murs ou la toiture).
Le formalisme relatif à ces autorisations, notamment le permis de construire, peut être très lourd et souvent incompréhensible lorsque l'on n’est pas du milieu.
Soyez accompagné d’un dessinateur ou d’un architecte ; ce dernier étant obligatoire pour les constructions de plus de 150 m² !
Formalisme mais quel formalisme ?
Peu importe l’autorisation, c’est un peu la même chose.
Il convient de remplir le formulaire adéquat disponible en ligne ou auprès de votre mairie, d’y joindre les pièces nécessaires qui y sont mentionnées et de déposer votre dossier complet à la mairie, laquelle vous remettra un récépissé de dépôt à conserver.
Sachez qu’il est possible de déposer sa demande par voie dématérialisée dans de nombreuses communes ou de l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception.
Conserver votre avis de réception, il est essentiel pour vos délais.
Pour une demande de permis :
- Maison individuelle :
- Autre projet :
Pour une déclaration préalable :
En effet, l'urbanisme est encadré par de nombreux délais.
Lorsque vous déposez une déclaration préalable, la mairie dispose d'un mois (ou deux mois dans un secteur protégé) pour s'y opposer ou vous délivrer un arrêté de non-opposition à votre déclaration préalable.
Quant au permis, la mairie dispose de deux mois pour une maison individuelle (ou trois mois dans un secteur protégé ou pour tout autre projet) pour s'y opposer ou vous délivrer un arrêté valant permis de construire.
Dans tous les cas, le silence de l'autorité administrative compétente vaut acceptation aux termes des délais.
Prenez garde ! L'autorité administrative à également la faculté de prolonger son délai.
Assurez-vous d’avoir un dossier complet afin de ne pas être acteur de l'allongement des délais.
Notez que ces autorisations ont une durée de validité de trois ans.
Cette durée peut être prorogée deux fois de un an, soit une durée maximale totale de cinq ans.
Pensez donc à faire vos travaux dans les temps et à demander la prorogation de votre autorisation avant que le délai soit achevé ; n'attendez surtout pas le dernier moment.
Le cas échéant, si votre autorisation périme, il faudra en redemander une autre et respecter les éventuelles nouvelles prescriptions applicables !
Une fois l'autorisation délivrée, la mairie bénéficie d'un délai de trois mois à compter de la date de délivrance de l’autorisation pour revenir sur sa position et la retirer.
Dès la délivrance de l'autorisation d'urbanisme, il convient de l'afficher sur le terrain en utilisant un panneau d'usage en la matière, à remplir lisiblement et à apposer de manière visible sur le terrain.
Pourquoi faire cela ?
Afficher c'est à la fois informer et rendre opposable.
En l'occurence ici, il s'agit d'informer les tiers des travaux à venir lesquels disposent de deux mois à compter de date d'affichage sur le terrain pour contester et entamer un recours contre votre autorisation.
Ce délai de deux mois ne court qu’à compter de la date d’affichage de l’autorisation sur le terrain. Il est donc essentiel de pouvoir prouver cette date en cas d’opposition.
Le recours à un huissier de justice est donc essentiel ! Non pas obligatoire mais bien essentiel !
Si vous ne faites pas constater l'affichage de votre autorisation par un huissier de justice, il est compliqué de prouver la date à laquelle vous avez affiché l’autorisation sur votre terrain, de la rendre opposable aux tiers et donc de pouvoir certifier que le délai de recours des tiers a bien été respecté.
Pensez donc dans votre budget travaux à intégrer un budget huissier !
Le coût moyent du constat d'affichage varie entre 250 € et 450 € en fonction du nombre de passage souhaité.
La fin des travaux ne sonne pas la fin de la paperasse administrative.
En effet, une fois que vous avez terminé vos travaux, vous devez impérativement déposer la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux, communément appelée DAACT.
Vous informez en effet la mairie de l’achèvement total ou partiel de vos travaux.
En cas de DAACT partielle, n’oubliez pas de déposer la deuxième déclarant l’achèvement total des travaux et de conserver un exemplaire daté, signé et tamponné par la mairie.
A compter de cette déclaration, la mairie a la faculté, et parfois même l'obliagtion notamment en secteur protégé, d’aller vérifier sur place la conformité de vos travaux avec votre autorisation d’urbanisme.
Pour se faire, elle dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux ; ce délai étant amené à cinq mois dans un secteur protégé.
C’est ce que l’on appel le récolement !
Aux termes de ce délai, la mairie lorsqu'elle a consaté la conformité des travaux vous délivre un certificat de conformité.
Si elle ne l’a pas automatiquement fait, pensez à lui demander de vous en délivrer un et conservez le précieusement avec vos autres autorisations et déclarations.
Je n'ai pas manqué de souligner l'importance de la conservation des documents.
Vous devez impérativement conserver ces documents précieusement car en cas de vente, le notaire, après avoir enfilé sa casquette d'enquêteur, sera amené à vous demander si vous avez réalisé sur le bien vendu des travaux de moins de dix ans et si oui, sollicitera la copie des autorisations d’urbanisme.
Il pourra d'ailleurs vous inviter à procéder à la régularisation des autorisations manquantes pour vendre ce qui va donc d'une part allonger le délai de signature de l’acte de vente et risque, d'autre part, de vous mettre dans une situation délicate vis-à-vis de vos acquéreurs si les travaux ne sont pas conformes.
Pensez donc à régulariser ce point avant tout mise en vente et à consulter votre notaire ou votre service d'urbanisme si vous avez réalisé des travaux sur le bien vendu.
Maïlly - Brève d'Actes
Petit récapitulatif en image :
Déclaration préalable
Permis de construire
Commentaires