Le droit de rétractation immobilier

Vous avez le droit de vous rétracter !

Vous le savez sans doute déjà, le droit nous protège de nous même et c'est la raison pour laquelle en cas d'achat précipité, vous pouvez changer d’avis, ramener votre achat sous certaines conditions, notamment des conditions de délais !

Et bien cela vaut aussi en matière immobilière.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, ce n'est même pas la même chose que lorsque vous achetez un jean et pourtant l’impulsion existe dans les deux cas.

C’est la raison pour laquelle le droit vous protège en vous offrant la possibilité de vous repentir.

Qui ?

Cette faculté de se rétracter ne vaut que pour l’acquéreur, le vendeur lui est engagé et ne peut pas revenir en arrière.

La faculté de rétractation ne s’applique pas pour autant à tous les acquéreurs mais principalement aux acquéreurs non professionnel ; c’est-à-dire Monsieur et Madame tout le monde qui achète sa résidence principale ou secondaire mais également une société qui agirait sans rapport direct avec son objet social et qui pourrait alors être considérée comme un non professionnel.

Comment savoir si une société agit ou non en tant que professionnel ? En réalité, il convient de vérifier son activité réelle et si celle-ci a un rapport direct avec l’acquisition immobilière, la société agit en tant que professionnel et ne bénéficie donc pas d’un droit de rétractation.

D’ailleurs, les sociétés civiles immobilières (SCI) sont considérées depuis plusieurs années par la jurisprudence comme des sociétés professionnelles donc elles ne bénéficient pas de droit de rétractation.

A vrai dire, c’est tout à fait normal !

Si vous regardez de plus près des statuts de sociétés civiles immobilières (SCI), l’objet social commence quasi systématiquement par « l'acquisition, l'administration et la gestion de tous immeubles et biens immobiliers… ».

Dès lors, en achetant un bien immobilier, la sociétés civiles immobilières (SCI) agit en tant que professionnel car l'acquisition a un rapport direct avec son activité réelle, avec son objet social.

Sont également exclues les personnes morales de droit public telles que les collectivités ou l’Etat mais aussi les marchands de biens ou encore les entrepreneurs individuels qui achètent un bien immobilier pour l’affecter à leur patrimoine professionnel.

Quoi ?

La faculté de rétractation ne s’applique pas à tous les immeubles mais uniquement aux immeubles à usage d’habitation.

Par déduction, vous ne pouvez pas vous rétractez lorsque vous achetez un bien à usage commercial ou professionnel, non plus pour un parking ou un garage.

En tout état de cause, le droit de rétractation s’applique en premier lieu sur un bien bâti.

S’il existe un droit de rétractation spécifique pour l’acquéreur d’un terrain à bâtir dans un lotissement, en dehors de ce cas, l’acquéreur d’un terrain à bâtir ne bénéficie pas d’un droit de rétractation.

Réfléchissez donc bien avant de vous lancer dans ce type d’acquisition où il est quasi impossible de sortir du contrat signé.

Sachez toutefois que rien n’empêche les parties d’un contrat de se mettre d’accord sur la mise en place d’un droit de rétractation conventionnel qui figurera dans l'avant-contrat de vente.

Quand ?

Si pour l’achat de votre jean, la loi vous accorde 14 jours pour vous rétracter à compter de votre achat, en matière immobilière, vous bénéficiez de 10 jours pour vous rétracter à compter du lendemain de la notification qui vous sera faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes telle qu’une remise en main propre.

Et attention, c’est 10 jours calendaire que vous alliez ou non récupérer votre courrier.

Si la vente n’a pas été précédée d’un avant-contrat ce n’est plus un droit de rétractation qui va s’appliquer mais un droit de réflexion.

L’acquéreur bénéficiera d’un délai de réflexion de 10 jours toujours calendaire à compter du lendemain de la notification ou de la remise du projet d’acte de vente qu’il aille ou non récupérer son courrier.

Le délai de 10 jours ne commence à courir que lorsque l’acquéreur a reçu l’ensemble des documents nécessaires.

S’il manque un diagnostic par exemple, on aura beau faire la notification, le délai ne courra qu’à compter d’une nouvelle notification ou notification complémentaire du diagnostic manquant.

Ainsi en matière de copropriété, ce délai est suspendu tant que le vendeur n’a pas transmis à l’acquéreur l’ensemble des documents obligatoires et pour les connaître, je vous renvoi à mon podcast et mon blog sur les documents en copropriété.

Comment ?

Se rétracter, c’est une faculté dite discrétionnaire c’est à dire que vous n’avez pas à dire pourquoi vous vous rétracter.

"Bonjour, je me rétracte. A bientôt!" et l’acte est anéanti c’est-à-dire qu’il disparait rétroactivement, c’est comme s’il n’y avait jamais eu d’avant-contrat.

Si vous aviez versé un dépôt de garantie ou une provision sur frais, ces sommes vous seront restituées déduction faite des premières formalités qui auraient été payées par le notaire ou des éventuels honoraires qui seraient dû pour l’avant-contrat de vente.

S’il y a plusieurs acquéreur, par principe la Cour de cassation considère que la rétraction d’un seul entraine l’anéantissement de l’acte pour tous (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293) ; ce qui est logique dans la mesure où les acquéreurs agissent à l’acte solidairement et indivisiblement.

Rien n’empêche pour autant un des coacquéreurs de se maintenir et de signer un nouvel avant-contrat ou tout simplement un avenant au contrat existant si les conditions sont inchangées.

Vous savez maintenant que vous pouvez vous rétracter ou en tout cas vous en savez un peu plus mais ce n’est pas pour autant qu’il faut en abuser.

En effet, en plus de penser aux professionnels qui travaillent sur le dossier et qui ne sont pas forcément rémunérés pour le travail accompli, certains vendeurs sont réellement dans l'urgence.

Réfléchissez bien avant de vous lancer dans un projet immobilier, n’hésitez pas à vous rendre chez votre notaire pour peaufiner votre projet en amont, pour gagner du temps et en tout cas éviter aux autres d’en perdre.

Maïlly

Brève d'Actes